Un alt fel de perceptie asupra viziunii de strategie, legata de investitiile imobiliare si nu numai. 

Ne propunem in acest aricol sa extindem aria posibilitatilor de a investi intr-o zona relativ neexplorata pana acum, respectiv REIT-ul. 

   Potentialii investitori interesati de sectorul imobiliar pot accesa o noua forma de strategie investind  intr-una din multele companii de tip Real Estate Investment Trust (REIT). Simplificat notiunea de REIT incadreaza orice companie care deţine, administrează sau finanţează active imobiliare care generează un venit. REIT-urile acoperă foarte multe detalii şi se extind mai departe de proprietăţile imobiliare tradiţionale, care sunt cunoscute, ca forma oarecum traditionala, precum apartamente rezidenţiale sau clădiri de birouri. Ce aduce in plus un REIT? Acesta poate include companii care detin o cota din piata de energie (conducte de energie), centre specializate in baze de date, mall-uri, hoteluri,   depozite, depozite publice, centre si cabinete medicale, dar si multe altele.

   Dincolo de posibilitatile adaptabile unui portofoliu diversificat, un prim pas obligatoriu este acela de a intelege caracteristicile unui REIT si astfel sa decidem in cunostinta de cauza si sa ne raspundem in acelasi timp la o intrebare legitima, respectiv daca investitia intr-un REIT este o investitie potrivita in raport cu target-ul initial propus ca strategie de investitie in sine. Ca sa intelegem si mai bine caracteristicile unui REIT trebuie sa intelegem si definitia legala a procedurii prin care o companie se poate califica in categoria unui REIT in adevaratul sens al cuvantului si implicit daca investitia intr-un astfel de sistem este profitabila. Pentru a raspunde si mai ales pentru a intelege  ce reprezinta si cum functioneaza un REIT, vom expune mai pe larg  procesul de ,,exploatare” a ceea ce inseamna tranzactionarea propriu zisa.

   REIT-urile sunt tranzacţionate pe o piaţă publică în exact acelaşi mod precum stocurile tradiţionale.  Există insa o diferenţă notabilă, diferenta ce caracterizeaza intregul procesul de tranzactionare si care probabil va raspunde si la intrebarea: de ce să investim în REIT-uri?

    Scopul unui REIT este să genereze un venit constant pentru investitori, printr-un dividend, fara intentia de isi mari  capitalul prin aprecierea valorii stocului, concret, profiturile generate de un REIT nu sunt niciodată taxate la nivelul corporativ, ceea ce înseamnă că există bani cash în plus care sunt împărţiţi sub forma de dividende investitorilor. De menţionat si a se retine faptul că investitorii  vor trebui să plătească un impozit pe dividend, impozit corelat în concordanţă cu rata obişnuită de impozit pe venit.

   Investitorii pot, de asemenea, să cumpere stocuri REIT printr-un Contract pe Diferenţă (CFD). Pur şi simplu, un CFD este un acord între investitor şi broker pentru a schimba diferenţa dintre începutul şi sfârşitul contractului, profitând de pe urma fluctuaţiilor de preţ ale instrumentului tranzactionat……….

Un CFD este în special atractiv pentru acţiunile REIT-urilor deoarece oferă investitorilor posibilitatea de a profita de pe urma creşterii fără a folosi foarte mult capital. Pe de altă parte, un investitor poate să folosească un CFD pentru a lua o pozitie short (tehnica prin care in urma anticiparii deprecierii pretului, initiaza acesta pozitie pentru a proteja un profit dintr-o pozitie long sau de a profita de pe urma scderii pretului) , ceea ce înseamnă că investitorul poate profita dacă valoare proprietăţii scade în vreme de dificultate economică. Si daca tot vorbim despre pozitii sa definim si pozitia long cu aceasta ocazie. Pozitia long se caracterizeaza prin detinerea unui instrument financiar transferabil. Astfel investitorul are dreptul sa transfere dreptul de proprietate asupra instrumentului financiar transferabil prin vanzare sau donatie, sa incaseze orice venit care este platit de acel instrument financiar si sa inregistreze un profit sau o pierdere in cazul in care valoarea instrumentului financiar se modifica.

De ce să investim în REIT-uri?

Acum că am stabilit ce este un REIT şi cu ce se diferenţiază de stocuri, e momentul să răspundem la întrebarea: sunt REIT-urile o investiţie bună? Răspunsul nu este complicat, ba chiar simplu, depinde de dorinţele şi nevoile individuale ale fiecărui investitor.

Aşa cum am menţionat, un REIT se cocentrează aproape exclusiv asupra generării de dividende pentru investitori. Ca atare, cei care se aşteaptă la încasări de +40% ar face mai bine să arunce o privire către alte sectoare, precum la companii care încearcă să schimbe viitorul fiind concentrate pe biotehnologie inovativă, cloud storage, sau inteligenţă artificială.

REIT-urile sunt mai potrivite pentru investitorii care au nevoie de un dividend stabil, în special pentru cei care se sunt deja sau se apropie de vârsta pensionării. Dar investitorii tineri ar putea totuşi să dorească să investească în REIT-uri online pentru a-şi proteja portofoliile împotriva mişcărilor pieţei. De obicei, multe REIT-uri oferă o corelaţie scăzută cu alte stocuri. REIT-uri care funcţionează în sectoare cu cerere durabilă în vreme de dificultate economică sunt considerate a fi cele mai bune REIT-uri de investit.

Selecţia de REIT-uri

Aşadar, care sunt unele dintre cele mai bune stocuri REIT de cumpărat în vreme de regres economic, precum cea din prezent când PIB-ul este aşteptat să scadă iar rata şomajului zboară în timpul şi după pandemia cu coronavirus? Cheia în alegerea de REIT-uri pentru investit este să înţelegem situaţia din prezent.

Sute de milioane de persoane sunt în prezent într-o form de carantină sau sub ordin de a sta acasă. Acest lucru evident reprezintă o veste proastă pentru administratorii de mall-uri, deoarece majoritatea mall-urilor sunt închise şi nu se ştie câţi dintre chiriaşi vor putea plăti chiria pentru acestea în continuare.

STUDIU DE CAZ:

Aşadar, ce industrii funcţionează în mare parte la fel în aceste vremuri grele? În mare parte, magazinele alimentare. Oamenii vor fi nevoiţi întotdeauna să cumpere mâncare, şi pentru ca investitorii să nu fie nevoiţi să aleagă ce lanţ de magazine alimentare va da randament supraperformant, un REIT precum Brixmor Property Group oferă o opţiune alternativă.

NOTA: HORECA in pandemie ?!? raport la magazinele alimentare!

Brixmor Property deţine şi administrează cel mai mare portofoliu deţinut integral de proprietăţi alimentare şi centre comerciale de cartier.

Argumentul pentru investiţia în Brixmor Property este baza pe logica ce spune că vizitele la magazinele alimentare sunt – şi vor rămâne întotdeauna – esenţiale, indiferent de condiţiile economice. Chiriaşii secundari ai Brixmor, precum lanţurile de magazine ieftine şi vânzătorii off-price, ar trebui să vadă o creştere în cerere având în vedere că mai mulţi consumatori prioritizează cheltuirea de mai puţini bani fără să-şi compromită obiceiurile tradiţionale de cumpărare.

Un alt exemplu de sector REIT care ar putea trece printr-o creştere a cererii sunt companiile de self-storage. Realitatea neferricită este că milioane, dacă nu zeci de milioane de oameni, vor trece prin greutăţi economice. Este posibil ca mulţi dintre aceştia să fie în situaţia în care vor fi nevoiţi să-şi vândă casele şi să treacă în locaţii mai mici din motive stric financiare. Este posibil ca aceştia să aibă nevoie să închirieze un spaţiu de stocare pentru bunuri care nu pot fi duse în noua casă.

Concluzie: trebuie să ştim ce cumpărăm

Poate că tranzacţia de REIT-uri este mai potrivită pentru anumiţi investitorii şi este important ca investitorii să înţeleagă complet ceea ce cumpără. Cea mai mare greşeală pe care o poate face un investitor este să cumpere acţiuni într-un activ pe care nu-l înţeleg complet.

REIT-urile sunt menite să ofere dividende stabile, constante, şi pe termen lung în detrimentul creşterii aprecierii acţiunilor. Acest lucru este intenţionat iar investitorii trebuie să nu se grăbească şi să se asigure că acest lucru se potriveşte cu obiectivele generale ale acestora, atât pe termen scurt cât şi pe termen lung.